Reprendre un gîte ou des chambres d'hôtes déjà en activité

Vous pensez à changer de voie professionnelle et à vous reconvertir dans le tourisme, en accueillant chez vous des pensionnaires à titre onéreux.
Créer l'activité de zéro peut être long et complexe, surtout si vous n'avez jamais géré d'entreprise similaire par le passé.

Selon les fonds dont vous disposez, vous êtes peut-être pressé d'ouvrir pour pouvoir amortir rapidement, ou encore, vous n'avez pas le droit à l'erreur et devez vous assurer que le chiffre d'affaires envisagé sera bien au rendez-vous.
Dans ce cas, la reprise de gîte ou de chambre d'hôtes en activité est tout indiquée !

Quelles différences entre les deux ?

La différence majeure entre le gîte et la chambre d'hôtes réside dans la localisation.

Si les deux appartiennent à l'exploitant, le gîte possède ses propres équipements et est situé dans un bâtiment indépendant qui peut être localisé à une adresse différente de la résidence principale.

La chambre d'hôtes est littéralement une chambre d'invités au sein de la résidence principale : le propriétaire accueille les voyageurs chez lui et partage ses espaces de vie avec eux (cuisine, salle à manger, etc.).
Un accès à des sanitaires complets et privatifs devra être aménagé.

La capacité d'accueil de la maison d'hôtes est limitée à 5 chambres, pour un total de 15 pensionnaires maximum par nuit selon l'article D324 du Code du tourisme. Cette limitation est à prendre en compte pour calculer sa rentabilité.

En revanche, le gîte est considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP).

Attention, le propriétaire de la chambre d'hôtes doit proposer le petit déjeuner, et assurer lui-même l'entretien des chambres et des sanitaires : il ne peut pas le facturer.
Le linge de maison devra obligatoirement être fourni.
En ce qui concerne les prestations de ménage et de linge de maison, le gîte étant considéré comme un ERP, elles seront à la charge des locataires.
Le propriétaire peut également proposer ces prestations à titre de supplément.

Pourquoi se lancer en reprenant une activité existante ?

L'ouverture d'une chambre d'hôtes ou d'un gîte demande en priorité de rechercher un bien immobilier qui correspond à l'activité que l'on veut en faire.

À supposer que l'on trouve exactement le bien idéal dans la région idéale, transformer un bâtiment existant peut demander de lourds travaux notamment pour la création de nouvelles salles de bain, sans compter le réaménagement et la décoration.

Mais vous avez la possibilité de reprendre un fonds de commerce avec la totalité de ses biens meubles plutôt que d'acheter des murs.

En plus du coût, le temps passé à modifier la maison va aussi retarder l'ouverture des chambres d'hôtes, et donc, avoir un impact sur la durée d'amortissement de l'investissement. Une ouverture rapide peut faire la différence entre une chambre d'hôtes qui vivote sans plus et une réussite entrepreneuriale.

L'avantage de la reprise, c'est que vous pouvez examiner le passé de l'activité : questionner les anciens propriétaires sur les raisons de leur cessation d'activité, consulter la e-reputation, vérifier le passé comptable, etc.

Enfin, une maison d'hôtes ou un gîte vit de sa réputation.
En achetant une activité existante, vous achetez également sa notoriété : vérifiez bien que cette réputation est positive. Si ce n'est pas le cas, vous pourrez la redresser avec quelques efforts.

Quelles sont les exigences, normes à respecter ?

Exercer une activité de chambre d'hôtes peut se faire en tant que particulier : dans ce cas, il faudra simplement la déclarer en mairie pour être inscrit au registre du tourisme municipal.

Si vous devez monter une société (SARL, SASU, EURL), votre activité sera inscrite au Registre du Commerce et des Industries.

Avec la chambre d'hôtes et le gîte viennent des exigences : vous allez accueillir des voyageurs chez vous, et il en va de l'avenir de votre affaire que vous leur fassiez bonne impression.

Le propriétaire de la chambre d'hôtes ou du gîte est tenu de respecter les normes d'hygiène et de sécurité en vigueur (n'hésitez pas à vous former aux normes HACCP !).

Vous avez la possibilité de proposer une table d'hôtes en complément de la chambre d'hôtes.

Mais si vous proposez de l'alcool à table, vous devrez impérativement avoir la licence restaurant, qui s'obtient au terme d'une formation au permis d'exploitation (à renouveler tous les 10 ans). Elle vous autorisera à distribuer des boissons alcoolisées lors des repas.

Pourquoi y a-t-il autant d'échecs ?

Se lancer dans une activité de chambres d'hôtes ou de gîte est souvent un rêve pour les personnes qui se lancent.

Elles en ont une vision idéalisée, dans un lieu de charme redécoré avec goût, recevant de sympathiques voyageurs et partageant avec eux des anecdotes locales, tout en regardant les bénéfices grimper.

Or, ce n'est pas toujours si simple.
Le propriétaire de gîte ou de chambre d'hôtes a beaucoup, beaucoup à gérer à la fois, et doit en plus être polyvalent.
L'ampleur de la tâche est parfois mal anticipée, ce qui conduit rapidement à des erreurs, un découragement, du laisser-aller et in fine, un échec.

D'autres propriétaires qui se sont beaucoup investis dans l'aménagement et la décoration de leur maison ont tendance à proposer des prix prohibitifs.
Or, une chambre chère n'est pas forcément rentable, ni gage de qualité.
Les prix moyens du secteur tournent autour de 35€ la nuit, et la capacité d'accueil de la chambre d'hôtes est limitée.
Proposer des prix plus élevés dans l'espoir de rentabiliser plus vite n'est pas forcément un bon calcul.

Mais ce n'est pas une fatalité : reprendre une activité de chambre d'hôtes ou de gîte est aussi l'occasion de faire fructifier une affaire.
Les erreurs des anciens propriétaires peuvent vous servir de base pour un nouvel essor !

L'intérêt de la reprise, c'est que l'affaire dispose déjà d'un passé comptable (qu'il faudra cependant vérifier par vous-même), ce qui vous permettra d'étayer votre calcul de rentabilité sur des chiffres fiables.

Si les anciens propriétaires étaient mal référencés, vous pourrez également développer la notoriété de la maison en vous inscrivant sur tous les sites de location de tourisme.

Avec la reprise d'activité, vous vous épargnerez surtout la plus grosse difficulté : établir un business plan et un budget prévisionnel sans avoir de véritables chiffres sur lesquels vous appuyer. Vous pouvez donc croiser le passé comptable de la maison avec les chiffres du tourisme de la région, le taux de fréquentation moyen, comparer avec la concurrence, calculer la saisonnalité, etc.

Ces bases de gestion seront essentielles pour vous permettre de développer votre activité.

Reprendre un gîte ou une maison d’hôtes déjà existant présente des avantages et ne veut en aucun cas dire que l’établissement à la vente n’est pas rentable.
En effet, beaucoup d’entrepreneurs choisissent ce type d’établissements pour se lancer à leur compte.

Mais certains d’entre eux n’appréhendent pas correctement l’étendue des efforts à fournir pour faire décoller l’activité.
C’est pour cette raison qu’il y a des maisons d’hôtes en vente.

Les départs à la retraite motivent aussi les propriétaires à céder leurs gîtes ou leur chambre d’hôtes.

D’une manière générale, ces facteurs n’auront pas d’influence sur votre réussite mais il vous faut né en moins prendre le temps de réfléchir à cet achat et de mesurer ses avantages et ses inconvénients.