Reprendre une chambre d’hôtes déjà existante

Chaque année, des loueurs cessent leur activité, pour des raisons variées. Or, ils se sont investis dans leur affaire, dans leur maison d'hôtes, ils y ont fait des travaux, ont contribué à la réputation de l'établissement, etc. Même si pour leur part, c'est leur dernière saison, ils souhaitent transmettre le flambeau à un entrepreneur qui saura continuer à faire vivre la chambre d'hôtes après eux. Si vous êtes attiré par une activité de chambres d'hôtes, mais que le marché immobilier dans la région est bouché, que tout créer de zéro vous semble trop long ou que vous débutez, vous pourriez vous intéresser à la reprise de chambres d'hôtes.

petit déjeuner servi en chambre d'hôtes

Quelles différences entre la reprise de chambre d'hôtes et la création ?

Reprendre un gîte ou des chambres d'hôtes déjà en activité permet de bénéficier de nombreux avantages. Tout d'abord, vous n'avez pas à vous soucier de trouver un bien adapté à l'activité, ni à le mettre en état d'accueillir des pensionnaires (notamment au niveau des salles de bain privatives). Elle a également un passé comptable qui va vous servir à étudier le potentiel de développement. Et surtout, une maison d'hôtes déjà établie et répertoriée dispose déjà de sa clientèle et de sa réputation : c'est le point le plus critique quand on crée son affaire de zéro. Mais ce peut être une bonne chose comme un obstacle, dans la mesure où cette réputation peut être positive comme négative. Vérifiez les avis de voyageurs sur internet, les sites où la chambre d'hôtes est répertoriée, etc.

Sur un plan professionnel, vous pouvez également bénéficier de l'expérience des anciens exploitants : leur poser des questions, étudier avec eux la faisabilité du projet, mettre en place une transition en douceur pour les hôtes, etc. Dans tous les cas, vous pourrez démarrer votre activité et vous rémunérer bien plus vite que si vous vous lanciez dans l'ouverture d'une chambre d'hôtes en partant de rien.

Y a-t-il besoin de suivre des formations ?

Pour ouvrir ou reprendre une chambre d'hôtes ou un gîte, vous n'avez pas besoin de licence en particulier. Cependant, pour la bonne marche de votre affaire, il est vivement recommandé de se former notamment à la gestion d'entreprise et à la comptabilité si vous n'avez jamais eu de société à gérer.

Selon les services proposés par l'activité que vous reprenez, notamment la présence d'une table d'hôtes et la possibilité d'y servir de l'alcool, vous pourriez avoir besoin d'un permis d'exploitation et d'une formation aux normes HACCP. Le permis d'exploitation, qu'est-ce que c'est ? C'est une formation obligatoire dès lors que vous souhaitez servir de l'alcool à vos hôtes, qu'il s'agisse d'une petite bière, d'un vin du cru ou d'un apéritif de bienvenue. Il vous permettra d'obtenir une licence restaurant, qui elle vous autorisera à vendre des boissons alcoolisées de catégorie 3 à consommer sur place lors du repas.

Les normes HACCP quant à elles désignent une formation d'hygiène et de sécurité qui vous donnera de bonnes pratiques pour la préparation des repas, le service, le stockage des aliments et le nettoyage des sanitaires. Les clients apprécient fortement que leur hôte se soucie de leur bien-être, et ont également une certaine exigence quant à la propreté et à la qualité du service même s'ils ne sont pas à l'hôtel.

Si vous envisagez de faire une montée en gamme, une formation en cuisine, en hôtellerie, à l'accueil des personnes handicapées ou encore à l'accompagnement en montagne pourrait devenir un atout pour votre business.

Reprendre pour développer

Si vous reprenez une affaire qui marche déjà et que vous n'envisagez pas de changer les process, vous pouvez calculer au plus près la rentabilité de votre chambre d'hôtes et les bénéfices que vous pourrez en tirer. Dans le cas où vous souhaitez dynamiser l'activité, il y a toujours des façons d'améliorer une chambre d'hôtes et de développer son business.

Diversifier pour développer

Un axe de développement de votre activité peut concerner le type de clientèle. Si, jusque là, la maison d'hôtes voyait défiler surtout des couples d'amoureux, ou des retraités dynamiques, peut-être que s'ouvrir à une clientèle familiale pourrait être intéressant selon l'espace dont vous disposez et les services que vous proposez. De même, envisagez de vous ouvrir à l'international éventuellement, en proposant l'accueil dans une langue étrangère. Si la clientèle était essentiellement nationale ou locale, cherchez les raisons qui en font un hébergement apprécié et décidez si vous devez suivre la même ligne de conduite que les anciens propriétaires ou changer de cible.

Dans le même ordre d'idées, faites le tour des prestations complémentaires proposées par la chambre d'hôtes. Pouvez-vous en assurer la reprise avec le même niveau de qualité, voire plus ? Quels services pourriez-vous développer ou ajouter ?

Quels sont les travaux à faire ?

Si, durant la transition, il vaut mieux ne pas perturber les habitudes de la clientèle fidèle, vous allez devoir progressivement mettre en place votre propre programme. Vous pouvez par exemple envisager de rénover, de donner un coup de frais ou de complètement changer l'aménagement des chambres pour faire une montée en gamme. Si vous envisagez de changer les prix, il vaut mieux fermer temporairement avant de rouvrir, pour marquer le coup.

Il faudra également corriger la réputation de la maison sur le web si celle-ci était négative. Une rénovation complète des chambres accompagnée d'un changement de nom peut vous assurer un nouveau départ sur de bonnes bases. Il faudra également recommencer tout le travail de référencement de l'activité sur les sites de voyageurs et de réservations.

Pouvez-vous envisager de fermer pendant un temps sans impacter trop lourdement votre budget, et retarder d'autant l'amortissement de votre investissement ? Attention à la période de fermeture : manquer une haute saison risque d'être difficile à encaisser financièrement si la saisonnalité est forte. Peut-être vaut-il mieux attendre la basse saison pour effectuer les plus gros travaux, ou les faire progressivement si vous le pouvez sans déranger vos hôtes ou nuire à la qualité du service.

reprendre une chambre d'hôtes

Quel sera le budget à prévoir ?

La reprise de chambre d'hôtes est une activité de niche, et se joue souvent sur l'achat du bien immobilier. On trouve encore peu d'annonces immobilières de vente de chambres d'hôtes, à des prix prohibitifs, qui reflètent souvent davantage l'investissement personnel que leur ancien propriétaire y a mis plutôt qu'une valeur réaliste. On trouve aussi de nombreux biens en vente avec comme argument "idéal pour chambre d'hôtes", mais ce n'est pas toujours vrai.

Le souhait de l'agent immobilier, ou l'attachement des propriétaires aux lieux et à l'activité, ne doit pas venir biaiser la réalité : à vous de faire le tri entre ce qui est du domaine du ressenti et les points objectifs. Les chambres d'hôtes à reprendre les plus intéressantes sont souvent celles qui concernent un départ à la retraite ou un investisseur qui va dépasser les seuils de cotisations sociales et se sépare donc de son affaire. Celles-ci disposent souvent d'un potentiel de croissance qui peut être plus intéressant qu'une cessation d'activité pour cause de faillite.

Reprendre une chambre d'hôtes est un investissement conséquent qu'il va falloir amortir : vous ne voulez pas vous retrouver à éponger des dettes pendant des années et finir par fermer sans jamais avoir pu vous payer un salaire. Vérifiez bien le passé comptable avec les anciens propriétaires si vous le pouvez (notez qu'ils n'ont pas l'obligation de vous fournir le détail de leur activité si vous achetez simplement les murs !), analysez les points qui peuvent être améliorés et les cas où le propriétaire a déjà fait le maximum. L'accueil en chambre d'hôtes et tables d'hôtes étant limité par la loi, vous pourriez vous trouver bloqué dans votre croissance à un moment ou un autre : étayez bien vos projets au moyen d'études de marché avant de les concrétiser.

Plutôt que de créer une structure depuis le début, vous songez à reprendre une  chambre d’hôtes déjà existante.
Bien que cela présente des avantages, nous vous invitons à prendre le temps de réfléchir à ce projet de rachat. La première question que vous devez vous poser est :
Ai-je les moyens financiers pour financer ce projet ?
Après avoir bien étudié votre région, vous devez étudier le positionnement des vendeurs du gîte.
Vendent-ils par manque de rentabilité ?
Se sont-ils trompés dans leur positionnement ?

Reprendre une  chambre d’hôtes déjà existante

Renseignez-vous auprès des propriétaires actuels : quelle est leur clientèle (nationale, internationale) ?
Est-elle fidèle ? 
Vous devez être correctement informé.
Si vous décidez d’acheter, préparer la transition : prévenez en priorité les hôtes qui ont déjà fait des réservations, informez la clientèle fidèle, vos futurs confrères et les commerçants voisins que l’établissement va changer de propriétaire. 

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