Se former avant d'ouvrir un gîte ou des chambres d'hôtes

Ouvrir des chambres d'hôtes est le projet de nombreux Français en quête d'un rythme de vie plus agréable, loin des horaires du salariat. Les magazines montrent de belles demeures restaurées avec goût, et derrière le succès il y a des démarches encadrées et un plan de financement qui tient debout. Deux questions se posent d'abord : ce qu'il faut apprendre, et comment le financer.

La formation obligatoire : le permis d'exploitation

Une formation est exigée pour les chambres d'hôtes et les tables d'hôtes : le permis d'exploitation, obligatoire depuis 2013.

Il s'obtient au terme d'une formation de 7 heures, qui tient sur une journée. L'attestation délivrée au loueur porte la mention loueur de chambres d'hôtes : elle vaut permis d'exploitation pour cette seule activité, et ne permet pas d'ouvrir un bar ou un restaurant. Le permis est valable dix ans.

Cette formation fait l'objet d'une page dédiée, chambres d'hôtes et permis d'exploitation.

Un travers guette, lié au calendrier du projet. Quand on en arrive à demander ce permis, l'affaire est déjà bien engagée sur la voie de la concrétisation, et il devient très difficile de faire marche arrière. Le bien est acheté, les travaux sont lancés, les délais courent. C'est pourtant là que les questions de fond se posent pour la première fois à beaucoup de porteurs de projet.

Demandeur d'emploi : passer par France Travail

Un demandeur d'emploi inscrit à France Travail, anciennement Pôle emploi, peut bénéficier de l'accompagnement d'un conseiller et, le cas échéant, d'aides financières pour financer sa formation.

Les modalités de cette prise en charge sont décrites sur la page prise en charge du permis d'exploitation par Pôle emploi.

Salarié, ou déjà installé à son compte

Un salarié dispose de dispositifs propres, liés à son parcours et à son employeur : ils se vérifient au cas par cas, avant tout changement de situation.

Une personne déjà installée à son compte, ni salariée ni demandeuse d'emploi, finance elle-même ses formations. C'est un poste de dépense à inscrire dans le budget de départ, au même titre que les travaux.

Il existe peu de formations spécifiques à la création d'un gîte ou de chambres d'hôtes. L'essentiel se trouve dans des enseignements plus généraux, à commencer par la comptabilité.

Ce qu'il faut savoir gérer

Gérer une chambre d'hôtes est plus complexe qu'il n'y paraît. Le métier demande une vraie polyvalence : au-delà des réservations des pensionnaires, il faut assurer l'entretien des chambres, tenir la comptabilité et respecter des normes sanitaires strictes, souvent dans la même journée.

Les notions de gestion ne sont pas un supplément de confort. Des chambres d'hôtes proposées à un prix élevé peuvent parfaitement faire perdre de l'argent à leur exploitant : c'est le calcul de la rentabilité effective qui dit si l'affaire tient, pas le tarif affiché. Un plan de financement posé en amont sert d'ailleurs deux fois, car c'est aussi lui que l'on présente pour obtenir des financements quand on ne dispose pas de tout le capital.

D'où le conseil le plus utile, et le plus souvent négligé : se former en amont. Une fois l'activité lancée, la gestion devient très prenante et le temps manque pour apprendre.

L'étude de marché vient avant l'achat

Sans plan de financement solide, le risque d'échec est élevé. Ouvrir un gîte demande d'examiner le choix du lieu, les tarifs pratiqués et la réglementation en vigueur.

L'étude de marché sert à mesurer les besoins réels en hébergement de vacances dans la région visée. On y regarde l'offre existante en gîtes et en chambres d'hôtes, ses prix, la qualité de son accueil, la clientèle qu'elle vise, puis les points forts de la région et la localisation des principaux sites d'intérêt. La concurrence étant rude, il faut aussi trouver ce qui distinguera votre maison des autres hébergements de la même zone.

L'achat du bien constitue la majeure partie du budget de lancement, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire. Il n'est pas indispensable de proposer des chambres de luxe pour espérer être rentable : il existe beaucoup de chambres d'hôtes très charmantes, à l'accueil tout simple, qui ne sont jamais vacantes. Le tout est de proposer la bonne offre au bon endroit, et au bon moment.

Il faudra ensuite prendre en compte les travaux à réaliser, l'aménagement et la décoration.

Ne pas se fier au prix de l'immobilier

On croit souvent qu'une région chère est une région touristique, et donc qu'un gîte y sera cher. Ce n'est ni un bon calcul ni une vérité. L'attractivité touristique ne se lit pas dans le prix des biens à vendre.

Plutôt qu'un bien en bord de mer, rempli à la haute saison seulement, s'éloigner un peu fait parfois baisser nettement le prix d'achat et monter le taux de fréquentation. Gardez en tête que votre capacité d'accueil est limitée et que vous dépendez de la fréquentation.

Les travaux d'aménagement suivent l'achat. Selon qu'ils sont réalisés soi-même ou confiés à des artisans, la dépense change, mais le temps aussi. Faire les travaux seul économise de l'argent et retarde l'ouverture : le manque à gagner du temps passé à ne pas ouvrir fait partie du calcul. Engager une dépense supplémentaire pour ouvrir plus vite peut s'avérer, au final, un calcul gagnant.

Calculer la rentabilité

Un gîte ou une chambre d'hôtes demande en moyenne trois ans avant d'être vraiment rentable. Il faut donc pouvoir vivre pendant cette période sans dégager de bénéfices. Cette période sera critique pour l'avenir de votre affaire : vous allez gérer un gîte ou une chambre d'hôtes comme vous géreriez n'importe quelle société, avec des calculs et du sérieux.

Ne confondez pas chiffre d'affaires et revenus. Listez tous les postes de dépense : prix d'achat du bien, travaux, démarches administratives, puis tout ce qu'il faudra consommer dans l'intervalle, eau, électricité, nourriture, entretien de la maison, sans oublier les impôts locaux. Ramenez le total au mois.

Comparez ensuite le prix que vous pouvez proposer à la moyenne pratiquée dans la région pour un accueil équivalent. Si l'amortissement dépasse trois ans, il faudra peut-être revoir certains postes à la baisse. Une page traite spécialement de la partie financière du projet.

Le régime fiscal

Les chambres d'hôtes relèvent de la location d'un meublé, dans la limite de cinq chambres pour quinze personnes au maximum, toutes situées à l'adresse de la résidence principale du propriétaire. Un gîte dont le propriétaire n'habite pas sur place peut être considéré comme une location meublée saisonnière.

Les loyers perçus se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement forfaitaire, est en général plus favorable qu'un régime réel pour une activité de chambre d'hôtes, un gîte rural ou une location classée meublé de tourisme. Le taux de cet abattement se vérifie auprès du service des impôts, il évolue.

Une exonération d'impôt existe lorsque le revenu annuel de la chambre d'hôtes ne dépasse pas 760 euros par an, services compris. Avec plusieurs chambres, ce seuil est franchi très vite.

Les taxes à prévoir

Une chambre d'hôtes aménagée dans son habitation n'entraîne pas de cotisation foncière des entreprises, ce qui n'est pas le cas d'un gîte. La taxe de séjour, elle, se vérifie auprès de la commune où se trouve l'établissement.

Les locations saisonnières sont en principe exonérées de TVA, mais les chambres d'hôtes font exception : elles s'accompagnent d'au moins trois prestations de service parmi le nettoyage régulier des lieux, la fourniture du linge de lit, la réception de la clientèle et le petit déjeuner. Ce sont ces services qui les font basculer dans un registre proche de l'hôtellerie.

La TVA collectée auprès des clients n'est pas perdue pour autant : au moment du reversement, l'exploitant déduit celle qu'il a lui-même acquittée sur ses achats et ses investissements.

Le régime fiscal, les taxes et la présence exigée diffèrent selon que l'on ouvre un gîte ou des chambres d'hôtes. C'est un arbitrage à poser avant l'achat du bien, et la différence entre gîte et chambre d'hôtes a sa page.