La partie financière pour gérer un gîte ou une chambre d'hôtes

Ouvrir des chambres d'hôtes est le rêve de nombreux Français à la recherche d'un rythme de vie plus agréable, loin des horaires et des contraintes du salariat dans les grandes villes. Si les magazines regorgent de magnifiques exemples de gîtes à la campagne, dans des demeures de charme et des maisons anciennes restaurées avec goût, derrière le succès se cachent des démarches strictement encadrées et un business plan solide. Alors, comment lancer une activité de gîte rentable ? Comment calculer son retour sur investissement ? Tour d'horizon de la partie financière de la gestion d'une chambre d'hôtes.

Avant de se lancer dans la création de chambres d'hôtes

Avant toute ouverture d'une chambre d'hôtes ou d'un gîte, il y a un certain nombre d'étapes qu'un porteur de projet débutant peut avoir tendance à négliger. En effet, sans business plan solide, le risque d'échec est élevé : ouvrir un gîte demande d'examiner soigneusement le choix du lieu, mais aussi les tarifs et la législation en vigueur pour s'assurer de rentrer dans ses frais.

En premier lieu, c'est l'étude de marché qui va permettre au futur exploitant de déterminer les besoins en hébergement de vacances dans la région visée. Examinez l'offre existante en chambres d'hôtes et en gîtes (au niveau des prix, mais aussi de la qualité de l'accueil, de la clientèle visée, etc.), les points forts de la région et la localisation des principaux sites d'intérêt. La concurrence étant rude, il faudra aussi réfléchir à un moyen de distinguer votre chambre d'hôtes des autres hébergements dans la même zone.

Le lancement d'une activité de gîte ou de chambre d'hôtes part souvent de l'achat d'un bien qui sera dédié à cet effet, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire, et va constituer la majeure partie du budget nécessaire au lancement du projet. Mais il n'est pas indispensable de proposer des chambres de luxe pour espérer être rentable plus vite : il existe de nombreuses chambres d'hôtes très charmantes, à l'accueil tout simple, qui ne sont jamais vacantes. Le tout est de proposer la bonne offre au bon endroit, et au bon moment. De plus, il faudra aussi prendre en compte les éventuels travaux à réaliser, l'aménagement et la décoration.

Lire aussi : Chambre d'hôtes : projection

Le permis d'exploitation

Des chambres d'hôtes peuvent être proposées à un prix élevé et pourtant faire perdre de l'argent à leur exploitant. De solides notions de gestion sont nécessaires pour calculer la rentabilité effective d'un gîte, et ces points seront (parmi d'autres) abordés lors de la formation au permis d'exploitation.

Mais bien souvent, lorsqu'on en est à l'étape consistant à demander ce permis, le projet est déjà bien engagé sur la voie de la concrétisation et il peut être impossible de faire marche arrière. D'où l'intérêt d'un business plan bien établi en amont : de plus, cela vous sera très utile pour obtenir les financements nécessaires si vous ne disposez pas de tout le capital.

Lire aussi : Quels professionnels sont concernés par la licence restaurant ?

Calculer la rentabilité d'une chambre d'hôtes

Il faut savoir qu'un établissement de type gîte ou chambre d'hôtes a besoin de 3 ans en moyenne avant d'être vraiment rentable. Il faut donc être prêt à vivre en attendant d'amortir, sans pouvoir dégager de bénéfices pendant les premières années. Cette période sera critique pour l'avenir de votre affaire. Vous allez donc gérer un gîte ou une chambre d'hôtes comme vous géreriez n'importe quelle société : avec des calculs et du sérieux.

Se baser sur les prix de l'immobilier ?

On pense souvent, à tort, que le prix de la chambre d'hôtes dépend des prix de l'immobilier : "à région chère, gros potentiel touristique et donc, gîte cher". Or, ce n'est pas forcément un bon calcul, ni une vérité. L'attractivité touristique ne se détermine pas uniquement grâce aux prix des biens à acheter : vérifiez bien le potentiel d'accueil de la région avant de vous établir. Plutôt que d'investir sur un bien en bord de mer par exemple, qui ne serait rempli qu'en haute saison, vous pourriez choisir de vous éloigner un tout petit peu pour voir les prix de l'immobilier baisser drastiquement et votre taux de fréquentation augmenter. Gardez en tête que votre capacité d'accueil est limitée et que vous dépendez de la fréquentation.

Si l'achat du bien est une première étape particulièrement importante, l'aménagement des lieux pour accueillir vos futurs pensionnaires nécessitera des travaux plus ou moins importants. Selon que vous envisagiez de les réaliser vous-même ou d'embaucher des artisans, il faudra inclure ces dépenses dans le budget à amortir.

Mais l'argent n'est pas la seule donnée en jeu : si vous décidez de faire les travaux seul, pour économiser, vous allez aussi devoir prendre en compte le manque à gagner lié au temps passé à ne pas ouvrir vos chambres d'hôtes. Parfois, engager des dépenses supplémentaires pour ouvrir plus vite peut s'avérer au final un calcul gagnant.

Calculez les charges fixes et les charges variables

Ne confondez pas chiffre d'affaires et revenus ! Il s'agit ensuite de calculer pendant combien de temps vous allez devoir amortir vos différentes dépenses avant de pouvoir dégager des bénéfices (autant celles engagées que celles nécessaires au maintien de l'activité). Listez donc tous les postes de dépenses, estimez le prix d'achat du bien, des travaux ainsi que des différentes démarches administratives à régler. Calculez à quel prix vous allez pouvoir proposer la nuit, avec quels services, et pendant combien de temps vous allez pouvoir vivre sans bénéfices.

Mais il faudra également compter tout ce dont vous aurez besoin pour vivre dans l'intervalle : ajoutez tout ce que vous allez consommer (eau, électricité, nourriture) pendant la période estimée, ainsi que l'entretien de la maison, et ramenez ces dépenses au mois. Enfin, n'oubliez pas les impôts locaux !

Faites la moyenne des prix pratiqués dans la région pour un accueil similaire à celui que vous comptez proposer, et comparez avec vos estimations pour voir si vous pouvez proposer un prix réaliste, et dans combien de temps votre affaire deviendra rentable. Si le total excède 3 ans, il faudra peut-être revoir à la baisse certains postes de dépense.

Quel régime fiscal ?

Les chambres d'hôtes sont considérées comme la location d'un meublé, dans la limite de 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes, toutes situées dans la résidence principale (même adresse) du propriétaire. Pour le gîte, si vous n'habitez pas à cette adresse, il peut être considéré comme une location meublée saisonnière.

Dans la mesure du possible, évitez le régime réel. Les loyers perçus seront déclarés en Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC, plus favorable à une activité de chambre d'hôtes, un gîte rural ou une location classée "meublé de tourisme". Dans ce cas, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 71%.

Notez qu'il est possible d'être exonéré d'impôt, si le revenu annuel de la chambre d'hôtes ne dépasse pas 760 € par an services inclus. Si vous avez plusieurs chambrées, vous allez très rapidement dépasser ce seuil (et on vous le souhaite !).

Quelles sont les taxes à prendre en considération ?

Si pour une chambre d'hôtes aménagée dans votre habitation, vous n'aurez pas de Cotisation foncière des entreprises à régler, ce sera bien le cas pour un gîte. Renseignez-vous auprès de la commune de l'établissement pour savoir si vous devrez aussi prendre en compte la taxe de séjour.

Par contre, en ce qui concerne la TVA, si les locations saisonnières en sont en principe exonérées, les chambres d'hôtes font exception, car elles s'accompagnent inévitablement d'au moins 3 prestations de service parmi le nettoyage régulier des lieux, le linge de lit fourni, la réception de la clientèle et le petit déjeuner. Ce sont ces services qui font basculer la chambre d'hôtes dans un registre quasi hôtelier.

Notez que vous pouvez toutefois récupérer tout ou partie de la TVA : en effet, lors du reversement de la TVA à l'État, il est possible de déduire de la TVA prélevée aux clients celle engagée par l'exploitant lors de ses achats ou de ses investissements.

Nous souhaitons maintenant vous sensibiliser à la partie financière de votre future activité.
Comme pour n’importe quelle société, gérer correctement la partie financière de votre activité vous est indispensable.

Un établissement de ce type prend en moyenne 3 ans pour devenir entièrement rentable.
Ce temps est nécessaire pour amortir les éventuels travaux que vous avez à réaliser chez vous ou pour amortir l’achat d’un gîte.
Vous devez correctement calculer votre chiffre d’affaires annuel prévisionnel à partir des tarifs pratiqués dans votre région et de la durée moyenne des locations.
Ce document vous permettra de juger de la faisabilité de votre projet par rapport à l’investissement qu’il représente.