Vivre d'un gîte ou d'une chambre d'hôtes : la partie financière

Ouvrir des chambres d'hôtes est le rêve de nombreux Français en quête d'un rythme de vie plus agréable, loin des horaires et des contraintes du salariat dans les grandes villes. Derrière les demeures de charme des magazines se cachent des démarches strictement encadrées et un business plan solide. Peut-on vivre d'une chambre d'hôtes, et au bout de combien de temps ? La réponse se calcule, et elle se calcule avant d'acheter.

Combien de temps avant d'être rentable

Un établissement de ce type, gîte ou chambre d'hôtes, demande 3 ans en moyenne pour devenir vraiment rentable. Ce délai correspond à l'amortissement des travaux réalisés chez vous, ou de l'achat du gîte.

Pendant ces premières années, aucun bénéfice n'est à attendre : il faut donc pouvoir vivre le temps que l'amortissement se fasse. La période est critique pour l'avenir de l'affaire. Un gîte se tient d'ailleurs comme n'importe quelle société, avec des calculs et du sérieux.

Ce qu'il faut examiner avant d'acheter

Un porteur de projet débutant a tendance à négliger certaines étapes, et le risque d'échec s'élève dès lors que le business plan n'est pas solide. La première de ces étapes ne coûte rien : observer.

L'étude de marché sert à mesurer les besoins en hébergement de vacances dans la région visée. Regardez ce qui existe déjà autour de vous, les prix, la qualité de l'accueil, la clientèle que ces établissements visent. Regardez aussi ce qui fait venir les vacanciers dans la région et où se situent les principaux sites d'intérêt.

La concurrence est rude : il faudra trouver de quoi distinguer votre maison des autres hébergements de la même zone. Ouvrir un gîte demande d'examiner soigneusement le choix du lieu, mais aussi les tarifs et la législation en vigueur, pour s'assurer de rentrer dans ses frais.

Le bien et les travaux

L'achat du bien, résidence principale ou secondaire, pèse le plus lourd dans le budget de départ. Nul besoin pour autant de chambres de luxe pour espérer être rentable plus vite : beaucoup de maisons à l'accueil tout simple ne désemplissent pas. Ce qui compte, c'est la bonne offre, au bon endroit et au bon moment.

Viennent ensuite les travaux, l'aménagement et la décoration. Si vous les faites vous-même pour économiser, comptez aussi le manque à gagner des semaines pendant lesquelles les chambres n'ouvrent pas. Dépenser davantage pour ouvrir plus tôt peut s'avérer, au final, le calcul gagnant.

Ne vous fiez pas aux prix de l'immobilier

Un raccourci fréquent consiste à indexer le prix de la chambre sur celui de l'immobilier : région chère, donc fort potentiel touristique, donc gîte cher. Le calcul n'a rien d'automatique, et l'attractivité touristique ne se lit pas dans le seul prix des biens à acheter.

Un bien en bord de mer ne se remplit parfois qu'en haute saison. S'en éloigner un peu peut faire baisser le prix d'achat et monter le taux de fréquentation. Votre capacité d'accueil, elle, restera limitée : c'est de la fréquentation que tout dépend.

Lister les dépenses avant de fixer le prix de la nuitée

Chiffre d'affaires et revenus ne se confondent pas. La question est de savoir combien de temps durera l'amortissement des dépenses avant le premier bénéfice, celles engagées au départ comme celles qu'appelle ensuite le maintien de l'activité.

Recensez chaque poste : achat du bien, travaux, démarches administratives à régler. Déterminez ensuite le prix auquel la nuit sera proposée, les services qui l'accompagnent, et la durée pendant laquelle vous tiendrez sans bénéfices.

Ajoutez enfin ce qu'il vous faudra pour vivre dans l'intervalle, eau, électricité, nourriture, entretien de la maison, impôts locaux, et ramenez le tout au mois.

Bâtir un chiffre d'affaires prévisionnel

Avant d'aligner les dépenses, il faut une vision réaliste de l'ensemble des revenus que votre gîte ou votre chambre d'hôtes va générer.

Ce chiffre d'affaires annuel prévisionnel se construit sur deux données observables : les tarifs pratiqués dans votre région et la durée moyenne des locations. Prenez la moyenne de ce qui se pratique autour de vous pour un accueil comparable au vôtre, puis confrontez-la à vos estimations. Vous saurez alors si le prix envisagé est réaliste, et dans combien de temps l'affaire deviendra rentable. Si le total excède 3 ans, il faudra peut-être revoir certains postes de dépense à la baisse.

Ce document vous permettra de juger de la faisabilité du projet au regard de l'investissement qu'il représente.

Le régime fiscal des chambres d'hôtes et des gîtes

Les chambres d'hôtes relèvent de la location d'un meublé, dans la limite de 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes, toutes situées à la même adresse, celle de la résidence principale du propriétaire. Le gîte obéit à une autre logique : si vous n'habitez pas à cette adresse, il peut être considéré comme une location meublée saisonnière.

Les loyers encaissés se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC, plus favorable à une activité de chambre d'hôtes, de gîte rural ou de location classée meublé de tourisme.

Vient la TVA. Les locations saisonnières en sont en principe exonérées, mais la chambre d'hôtes fait exception, car elle s'accompagne inévitablement d'au moins 3 prestations parmi celles-ci : le nettoyage régulier des lieux, le linge de lit fourni, la réception de la clientèle, le petit déjeuner. Ces services la font basculer dans un registre quasi hôtelier. Vous pouvez toutefois en récupérer tout ou partie : au moment de reverser à l'État la TVA prélevée aux clients, celle que vous avez engagée sur vos achats et vos investissements se déduit.

Les taxes à prendre en considération

Une chambre d'hôtes aménagée dans votre habitation n'appelle pas de cotisation foncière des entreprises ; un gîte, si. Renseignez-vous par ailleurs auprès de la commune de l'établissement pour savoir si la taxe de séjour entre également dans vos calculs.

Le business plan, pour décider et pour financer

Une chambre affichée à prix élevé peut parfaitement faire perdre de l'argent à son exploitant : calculer la rentabilité effective d'une chambre d'hôtes demande de solides notions de gestion.

Or, quand vient l'étape du permis d'exploitation, le projet est déjà bien avancé sur la voie de la concrétisation, et il peut être impossible de revenir en arrière. D'où l'intérêt d'établir le business plan en amont : c'est également lui qui servira à obtenir des financements si vous ne disposez pas de tout le capital.

Le permis d'exploitation pour les chambres et tables d'hôtes dure 7 heures et il est obligatoire depuis 2013. L'attestation délivrée porte la mention loueur de chambres d'hôtes : elle vaut permis d'exploitation pour cette seule activité et ne permet pas d'ouvrir un bar ou un restaurant. Les formations sur les chambres d'hôtes et les gîtes sont présentées à part.

Alors, peut-on en vivre ?

La question se ramène aux deux calculs qui précèdent. Tenir 3 ans sans bénéfices, le temps d'amortir le bien et les travaux. Puis fixer un prix réaliste au regard de ce qui se pratique dans la région, sur un remplissage que votre capacité d'accueil limite par nature.

Un projet se juge donc sur son prévisionnel, et non sur le charme de la maison. Reprendre une affaire déjà en activité déplace le calcul, puisque l'exploitation existe : c'est l'objet de la page sur la reprise d'un gîte ou de chambres d'hôtes.